İki komşu parselin idare tarafından tek parsel hâline getirilmesi anlamına gelen tevhid (birleştirme) işlemi, uygulamada özellikle kentsel dönüşüm sürecindeki taşınmazlarda ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir. Kat maliklerinin haberi veya rızası olmaksızın tesis edilen bir tevhid şerhi, hem mülkiyet hakkını hem de bağımsız kentsel dönüşüm başvurusu yapabilme hakkını doğrudan engelleyebilir. Bu yazıda, tevhid işleminin hangi şartlarda hukuka uygun sayılacağını, malik rızası aranmayan istisnai hâlleri ve hukuka aykırı bir tevhid işlemine karşı izlenmesi gereken dava sürecini güncel mevzuat ve Danıştay içtihadı ışığında ele alıyoruz.
Tevhid ve İfraz Nedir?
Tevhid, birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin tapuda tek bir parsel hâline getirilmesi; ifraz ise tek bir parselin birden fazla parçaya bölünmesidir. Her iki işlem de 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15 ve 16. maddeleri ile bu maddelere dayanılarak çıkarılan yönetmelik hükümleri çerçevesinde belediye encümenleri veya il idare kurulları tarafından gerçekleştirilir.
Bu işlemler yalnızca teknik bir tapu-kadastro düzenlemesi değildir; taşınmaz üzerindeki imar hakları, yapılaşma koşulları ve — özellikle riskli binalarda — kentsel dönüşüme münferiden girebilme imkânı doğrudan bu işlemden etkilenir.
Tevhid İşleminin Hukuki Şartları
3194 sayılı Kanun'un 15. maddesi uyarınca ifraz ve tevhid işleminin yapılabilmesi için:
- Uygulama imar planı yürürlükte olmalı,
- Bu plana uygun olarak parselasyon planı yapılmış ve tapuya tescil edilmiş olmalıdır,
- İşlem, imar planına ve imar mevzuatına uygun olmalıdır.
Kanun'un 16. maddesi ise tevhid ve ifrazın resen veya müracaat üzerine yapılabileceğini, belediye encümeni veya il idare kurulunca onaylanacağını ve onay işleminin müracaattan itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılıp 15 gün içinde tapuya bildirileceğini düzenler.
Malik Muvafakati Şart mı? Danıştay'ın Yerleşik Görüşü
Kanun metninde "muvafakat" ifadesi açıkça yer almasa da, Danıştay 6. Dairesi'nin uzun yıllara dayanan istikrarlı içtihadı, istek üzerine yapılan ifraz ve tevhid işlemlerinde, taşınmazın tüm maliklerinin (ve varsa diğer hak sahiplerinin) muvafakatinin aranması gerektiği yönündedir. Emsal kararlarda vurgulanan başlıca ilkeler şunlardır:
- Parselasyon planı henüz kadastral aşamada olan ve maliklerin rızası bulunmayan yerlerde yapılan tevhid/ifraz işlemi hukuka aykırıdır.
- Tevhid ve ifraz, ancak parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde ve malik muvafakatiyle mümkündür; aksi hâlde işlemin iptali gerekir.
- İki ayrı parseli tek işlemle birleştirmeyi amaçlayan ve parselasyon işlemi niteliği taşımayan uygulamalarda da parsel maliklerinin muvafakatinin alınması zorunludur.
- İfraz/tevhid talebine ilişkin gerekli belge ve bilgilerin hazırlanması yükümlülüğü talepte bulunan tarafa aittir; idareye bu yönde bir inisiyatif yükletilemez.
Kısacası, maliklerden birinin (veya tamamının) açık rızası bulunmadan resen tesis edilen bir tevhid işlemi, kural olarak "sebep" unsuru yönünden hukuka aykırıdır ve iptal davasına konu edilebilir.
Önemli İstisna: Kentsel Dönüşümde Muvafakat Aranmayan Hâller
Burada uygulamada sıkça karıştırılan kritik bir ayrıma dikkat çekmek gerekir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesi, riskli yapı olarak tespit edilip yıkılarak arsa hâline gelmiş taşınmazlarda tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil gibi işlemlerin maliklerin muvafakati aranmaksızın yapılabileceğini öngörmektedir.
Bu istisnanın uygulanabilmesi için:
- Taşınmazın usulüne uygun bir riskli yapı tespiti sürecinden geçmiş olması,
- Bina yıkılarak fiilen arsa hâline gelmiş olması
şarttır. Bina hâlâ ayakta ise, riskli yapı tespit süreci başlatılıp tamamlanmamışsa ve idare bu istisnai yetkisini kullanmıyorsa, tevhid işlemi yine genel hüküm olan 3194 sayılı Kanun m.15-16 ve buna bağlı malik muvafakati şartına tabidir. Uygulamada bazı idarelerin, henüz riskli yapı sürecine girmemiş, ayakta duran binalarla komşu parselleri "şifahen" veya usulsüz biçimde birleştirdiği görülmektedir; bu tür işlemler 6306 sayılı Kanun'un istisnasının kapsamına girmez ve hukuka aykırılık teşkil eder.
Hukuka Aykırı Tevhid İşlemine Karşı Ne Yapılmalı?
Malikin rızası dışında tesis edilen veya kendisine usulüne uygun tebliğ edilmeyen bir tevhid işlemini öğrenen ilgili, iki yoldan birini izleyebilir:
1. Doğrudan iptal davası: İşlemin öğrenildiği veya tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde yetkili idare mahkemesinde dava açılabilir (İYUK m.7).
2. Önce idareye başvuru (İYUK m.11): Dava açmadan önce işlemi tesis eden idareden işlemin kaldırılması/iptali talep edilebilir. Bu başvuru, işlemekte olan dava açma süresini durdurur. İdare başvuruya 30 gün içinde cevap vermezse talep zımnen reddedilmiş sayılır (2577 sayılı İYUK m.10-11'de 2021 değişikliğiyle bu süre 60 günden 30 güne indirilmiştir) ve durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye devam eder. İdare açıkça ret cevabı verirse de aynı sonuç doğar.
Bu ikinci yol, özellikle idarenin işlemi ilgiliye usulüne uygun tebliğ etmediği, işlemin "şifahen" öğrenildiği durumlarda tercih edilir; zira yazılı ve gerekçeli bir ret cevabı, dava dilekçesinin hukuki zemini için de güçlü bir dayanak oluşturur.
Yürütmenin Durdurulması Talebinin Önemi
İdari işlemin iptali davası açılmış olması, işlemin kendiliğinden durmasını sağlamaz. İşlemin uygulanmaya devam etmesi hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ihtimaline karşı, dava dilekçesinde ayrıca yürütmenin durdurulması (YD) talep edilmelidir.
İYUK m.27 uyarınca yürütmenin durdurulmasına karar verilebilmesi için iki şartın birlikte gerçekleşmesi aranır:
- İdari işlemin açıkça hukuka aykırı olması,
- Uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğacak olması.
Özellikle deprem güvenliği bulunmayan, yıkılma riski taşıyan yapılarda, kentsel dönüşüm hakkının bir tevhid şerhi nedeniyle fiilen kullanılamaz hâle gelmesi, "telafisi güç zarar" unsurunun somutlaştırılması bakımından güçlü bir gerekçe oluşturur.
İdari İşlemin Hukuka Aykırılık Halleri
Bir idari işlem; yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurlarından herhangi biri yönünden hukuka aykırıysa iptali gerekir. Malik muvafakati alınmadan yapılan tevhid işlemleri bakımından uygulamada en sık öne sürülen aykırılık türleri şunlardır:
- Sebep unsuruna aykırılık: İşlemin dayandığı maddi ve hukuki olgular (örneğin gerçek bir kamu yararı ve planlama gerekçesi) somut olayda gerçekleşmemişse.
- Şekil unsuruna aykırılık: Malik muvafakatinin alınmaması, işlem gerekçesinin açık ve ayrıntılı biçimde ortaya konmaması, usule ve yetkiye ilişkin şartlara uyulmaması.
- Amaç unsuruna aykırılık: İmar işlemlerinin temel amacı olan kamu yararı yerine, ilgilinin bir hakkının (örneğin kentsel dönüşüme münferiden başvurma hakkının) fiilen engellenmesi sonucunu doğurması.
Uygulamadan Bir Örnek
Riskli yapı statüsündeki bir binanın bulunduğu parsel ile komşu parselin, kat maliklerinden herhangi bir başvuru veya rıza alınmaksızın idare tarafından tevhid edildiği, bu nedenle kat maliklerinin kendi parselleri üzerinde bağımsız kentsel dönüşüm başvurusu yapamaz hâle geldiği bir olayda; maliklerin idareye yaptığı tevhid şerhinin kaldırılması talebi 30 gün içinde cevapsız bırakılarak zımnen reddedilmiş, bunun üzerine yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılmıştır. Davada işlemin sebep, şekil ve amaç unsurları yönünden hukuka aykırılığı; binanın deprem güvenliği taşımaması nedeniyle olası bir gecikmenin doğuracağı telafisi imkânsız zarar riski ile birlikte ileri sürülmüştür. Bu tip uyuşmazlıklarda mahkemece genellikle tapu kayıtları, imar planları ve varsa şerhlerin ilgili kurumlardan celbi ile bilirkişi incelemesi yaptırılması yoluna gidilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tevhid şerhi ne kadar sürede iptal ettirilebilir? Süreç, idareye başvuru yapılıp yapılmadığına ve mahkemenin iş yüküne göre değişmekle birlikte, idare mahkemelerindeki dava süreci ortalama olarak bir yıla yaklaşan bir zaman alabilmektedir. Bu nedenle yürütmenin durdurulması talebi büyük önem taşır.
Belediye, malikin rızası olmadan parselleri birleştirebilir mi? Kural olarak hayır. İstisna, taşınmazın usulüne uygun riskli yapı tespiti sonucu yıkılarak arsa hâline gelmiş olması ve 6306 sayılı Kanun m.6 kapsamında işlem tesis edilmesidir. Bu şartlar oluşmadan yapılan tevhid işlemleri malik muvafakati aranmaksızın tesis edilemez.
Tevhid işlemine karşı hangi mahkemede dava açılır? İşlemi tesis eden idarenin (genellikle belediye başkanlığının) bulunduğu yer idare mahkemesinde, yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılır.
Dava açma süresi kaçırılırsa ne olur? İYUK m.7'deki 60 günlük süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece resen dikkate alınır; bu süre geçirildikten sonra açılan dava süre yönünden reddedilir.
Sonuç
Malik muvafakati alınmadan tesis edilen tevhid işlemleri, Danıştay'ın yerleşik içtihadı uyarınca kural olarak hukuka aykırıdır ve iptal davasına konu edilebilir. Ancak sürecin başarıya ulaşması; idareye doğru zamanda ve doğru içerikte başvuru yapılmasına, dava açma sürelerine titizlikle uyulmasına ve yürütmenin durdurulması talebinin somut delillerle desteklenmesine bağlıdır. Böyle bir işlemle karşı karşıya kalan kat maliklerinin, süre kaybetmeden bir idare hukuku avukatından destek alması önerilir.
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut bir hukuki uyuşmazlığa ilişkin tavsiye niteliği taşımamaktadır.